
For experts, even in the real estate market in Tirana, there are signals of the risk of a price bubble, similar to some cities in the world, published in the report “Global Risk of Real Estate Bubbles in 2024”. According to economists, the report can be taken as a model for the methodology of calculating the risk for the domestic market as well. In Albania, only the curbing of criminal money can determine exactly when the price bubble will occur. In 9 years, apartment prices have increased 10 times more, in relation to salary income
Predicting when the real estate market bubble will occur in Tirana remains difficult.
For economic and real estate market experts, if the methodology of a recent international report "Global Risk of Real Estate Bubbles in 2024", which calculates the risk of the real estate market, were adapted to the Albanian market, signals of a decline would also be present in the country.
Among the 25 cities analyzed in the report by the agency "Global Wealth Management", it turns out that the main indicators that signal the high risk of a bubble for three cities, such as Miami, Tokyo and Zurich, are the high levels of price increases of up to 50% over 5 years, the decline in demand due to unaffordability of prices and the increase in interest rates.
In Miami, it turned out that property sales prices for the period 2019 to 2024 increased by 50%. In Tokyo, 30% and in Zurich, 25%. For the 3 cities, price growth was out of balance with income growth rates, which constituted a high risk of bubble.
In Zurich, this ratio worsened. Income growth remained in the low single-digit range, while real property price growth was 20%, rated among the highest of the 11 European cities analyzed.
If we adapt these indicators for the Albanian market, in Tirana, for the last 3 years, the period from 2021 to 2023, the average sale prices of apartments have increased by 41%, according to the "Keydata Albania" index data, published by "Çelësi Media Group".
The average sale price of apartments per square meter by the end of December 2023 reached 1,548 euros from 1,095 euros in the first quarter of 2021.
Ylli Sula, the leader of the “Çelësi” group, said that the rates of price increases are higher than the incomes of Albanian families. “Every year there has been an increase in prices, while real demand from families or businesses is stagnant.
First, from the high prices. The increase in sales prices is not in line with the income that Albanian families earn today.
Në Tiranë, kërkesa reale që përbëhet nga familjet që kërkojnë të blejnë shtëpi për qëllime banimi apo ata që kërkojnë të blejnë për qëllime rinovimi apo zgjerimi është në rënie, për shkak të pamundësisë nga të ardhurat e ulëta”, pohon ai.
Nga periudha e analizuar e ecurisë së çmimeve mesatare, rezultoi se shtrenjtimi kishte nisur që në tremujorin e parë të 2021, pas periudhës së pandemisë së Covid-19. Nga njëri tremujor te tjetri, duke nisur nga 2021, rritja mesatare e çmimeve varionte nga 1,7 deri në 6,2%. Shtrenjtimi më i lartë ishte nga tremujori i tretë në tremujorin e katërt 2023, me 21%.
Rritja e çmimeve u analizua e ndarë në 3 zona. Shtrenjtimi më i lartë, me rreth 56%, ishte për pronat e shitura brenda Unazës së Vogël. Çmimi mesatar i shitjes së tremujorit të katërt 2023 arriti në 1,804 euro/m².
Në zonën e ish-Bllokut, çmimi mesatar i shitjes në tremujorin e katërt 2023 arriti në 2,160 euro/m². Çmimet mesatare krahasuar me tremujorin e parë 2021 u rritën me 45%. Tendencë rritëse të çmimeve mesatare të shitjes së apartamenteve ka pasur edhe për pronat jashtë Unazës së Vogël.
Çmimet mesatare reale në këtë zonë, deri në tremujorin e katërt 2023, arritën në 1,434 euro/m². Nga tremujori i parë 2021 në tremujorin e fundit 2023, çmimet mesatare u rritën me 38.3% edhe për pronat jashtë Unazës së Vogël.
Të dhënat e tjera të INSTAT bëjnë të ditur se që nga viti 2014, kur raportohen të dhënat më të hershme për pagën mesatare, deri në vitin 2023, paga nominale është rritur me 54%, nga 45 mijë lekë në muaj në 75 mijë lekë/muaj. Por, e indeksuar nga inflacioni, që ishte i lartë sidomos në 2022 dhe 2023, page reale për të njëjtën periudhë është rritur me rreth 30%.
Një i punësuar merr sot mesatarisht 22 mijë lekë në muaj (220 euro) më shumë se në vitin 2014 (e indeksuar me inflacionin, e paindeksuar rritja është 250 euro).
Ndërkohë, në vitin 2014, një apartament kushtonte 1100 euro/m2, ndërsa në vitin 2023 kushtonte rreth 1500 euro për metër katror, ose 400 euro për metër katror më shumë.
Si rrjedhojë, një apartament 90 metra katror që në vitin 2014 blihej me 99.4 mijë euro, në vitin 2023 kushtonte 139 mijë euro, sipas të dhënave të Keydata, ose gati 40 mijë euro më shumë.
Për të njëjtën periudhë, sipas të dhënave të INSTAT, një i punësuar me pagë ka marrë gjithsej 3300 euro më shumë për 9 vjet (të paindeksuara me çmimet, që janë të paktën 25% më të larta se në 2014-n)!
Pagat dhe çmimet e shtëpive
Si rrjedhojë, një apartament 90 metra katror që në vitin 2014 blihej me 99.4 mijë euro, në vitin 2023 kushtonte 139 mijë euro, sipas të dhënave të Keydata, ose gati 40 mijë euro më shumë. Për të njëjtën periudhë, sipas të dhënave të INSTAT, një i punësuar me pagë ka marrë gjithsej 3300 euro më shumë për 9 vjet (të paindeksuara me çmimet, që janë të paktën 25% më të larta se në 2014-n)!
Raporti ofertë-kërkesë
Në kryeqytet vijon të ketë bum ndërtimesh, edhe pse kërkesa është në rënie. Rritja e lejeve të ndërtimit kur emigracioni është i lartë, mbetet sinjali i parë për rrezikun e flluskës në Tiranë, sipas z. Ylli Sula, nga “Çelësi Group”.
“E dhëna e parë e mbingopjes së tregut janë ritmet e larta të rritjes së lejeve të ndërtimit, kur ritmet e numrit të të larguarve në emigracion janë në rritje. Pra volumi i rritjes së dhënies së lejeve për ndërtime të reja mbetet jashtë logjikës së kërkesës së qytetarëve për qëllime banimi apo edhe të bizneseve për ambiente zyrash dhe dyqanesh.
Trendi i kërkesës për strehim nuk është në rritje, pasi çmimet janë të papërballueshme për familjet e reja. Të pasurit e kanë ezauruar kërkesën për strehim. Kërkesa për prona për dyqan apo zyra ka rënë edhe nga bizneset, për shkak të çmimeve të larta”.
Edhe pse blerjet e apartamenteve në Tiranë nuk janë të përqendruara vetëm nga vendasit, pasi te kërkesa për blerje kanë ndikuar edhe emigrantët dhe shqiptarët e diasporës, sërish të dhënat e rritjes së numrit të banorëve të Tiranës ndër vite tregojnë se janë larg pritshmërive të ndërtuesve për rritje banorësh nga 20 mijë deri në 25 mijë në vit.
Nga viti 2011 deri në 2023, Tiranës i janë shtuar 40,754 banorë sipas të dhënave të Censit. Mesatarisht numri i banorëve të rinj është rreth 3,396 banorë në vit.
Për periudhën nga 2011 deri në 2023, totali i sipërfaqes së dhënë për leje ndërtimi banimi në Tiranë është 9,957 mijë metra katror. Mesatarisht 829,750 metra katror leje ndërtimi në vit apo 244,3 metra katror për çdo banor që i është shtuar kryeqytetit.
Edhe gjetjet e tjera nuk janë optimiste: Rreth 40% e apartamenteve rezultojnë të jenë bosh; grupmosha 15-19 vjeç është përgjysmuar në një dekadë; numri i grave në moshë riprodhimi ka rënë 28.4% nga 2011-2023, që paralajmëron tkurrje të mëtejshme të lindjeve.
Ndikimi i rritjes së normave të interesit te kërkesa
Përkeqësimi i përballueshmërisë së blerjes së pronës sipas “Rreziku global i flluskave të pasurive të paluajtshme në 2024” ka ardhur edhe nga rritja globale e normave të interesit të kredive gjatë dy viteve të fundit.
Në rastin konkret në Zyrih, raporti evidenton se pavarësisht ngadalësimit së rritjes së çmimeve nga rregullimi i inflacionit, korrigjimi i tyre nuk është arritur plotësisht, për shkak të rritjes së normave të interesit.
Deri në muajin korrik 2024, ekspozimi i sektorit bankar në kredi për pasuri të paluajtshme ka arritur në afërsisht 3,7 mld euro. Sipas statistikave të Bankës së Shqipërisë, vlera totale e kredisë për pasuri të paluajtshme është në rritje vjetore me 33%.
Portofoli i kredisë për pasuri të paluajtshme për individë arriti në vlerën e rreth 2 mld eurove dhe për bizneset, në vlerën e 1,7 mld eurove. Për 12 muajt e fundit deri në korrik 2024, portofoli i kredisë për pasuri të paluajtshme të biznesit është rritur me 60%, ndërsa në segmentin e individëve, me 16%.
Aktualisht, kredia për pasuri të paluajtshme e individëve dhe bizneseve përbën rreth 49% të portofolit total të kredisë së dhënë për sektorin privat të ekonomisë.
Në shumicën dërrmuese të rasteve, kreditë për pasuri të paluajtshme janë të siguruara me prona të lëna si kolateral në favor të bankave (në rastin më tipik, vetë prona e blerë me kredi).
Një krizë e mundshme në tregun e pasurive të paluajtshme do të ulte vlerën e kolateralit dhe do t’i ekspozonte bankat ndaj rreziqeve për humbje nga kreditë.
Në tetor të vitit të kaluar, Banka e Shqipërisë miratoi rregulloren “Për raportimin e të dhënave, identifikimin dhe monitorimin e treguesve mbi kredidhënien dhe investimet për prona të paluajtshme”.
Sipas Bankës së Shqipërisë, kjo rregullore formalizon, standardizon si dhe zgjeron të dhënat që mblidhen nga bankat dhe subjektet kredidhënëse lidhur me treguesit e standardeve që ato përdorin për ekspozimin ndaj pronave të paluajtshme rezidenciale dhe tregtare.
Gjithashtu, rregullorja ofron mundësinë që Banka e Shqipërisë të përdorë këta tregues si instrumente të politikës makroprudenciale, kur është e nevojshme për të zbutur rreziqet që shoqërojnë këto ekspozime nëse vlerësohen në nivele të larta.
Në muajin qershor, Banka e Shqipërisë vendosi të aplikojë, për herë të parë, një shtesë kundërciklike në raportin e mjaftueshmërisë së kapitalit të sektorit bankar, me 0.25 pikë përqindje.
Shtesa kundërciklike ka si qëllim ngadalësimin e ritmeve të kreditimit nga sektori bankar, në rastet kur rregullatori gjykon se huadhënia po rritet me ritme tepër të shpejta, duke krijuar rreziqe të shtuara për stabilitetin e sektorit.
Së fundmi, Banka e Shqipërisë paralajmëroi që, nëse kreditimi do të vazhdojë të zgjerohet me ritmet e muajve të fundit, rritja e mëtejshme e kësaj norme në fund të vitit 2024 ka një probabilitet të lartë.
Sipas ekspertit Arben Malaj, shtrëngimi i masave për dhënie kredie nga Banka e Shqipërisë, po ndikon te rënia e kërkesës. Por ky indikator i shkëputur, nga mungesa e të dhënave për hyrjen e fluksit të parave të pista, e bën të pamundur të parashikosh se kur do të ndodhë flluska e çmimeve.
“Plasje e flluskës ndodh kur oferta është më e ulët se kërkesa, e parë kjo në dinamikën edhe të ritmit të rritjes. Pra merr më rëndësi analiza e kërkesës në rritjen e çmimeve dhe të riskut.
Blerësit potencialë duhen analizuar një nga një, duke filluar nga kredia për strehim, investimet e individëve, kërkesat nga emigrantët, kërkesa nga të huajt dhe trendi për secilin prej tyre.
P.sh., Banka e Shqipërisë po e bën më të ngurtë dhe ndoshta më të shtrenjtë kredinë për banesa, kjo ul kërkesën, por nuk kemi të dhëna për përmasat e ekonomisë informale dhe parave të pista.
Po kështu duhet analizuar në një trend disavjeçar, për secilin zë, për të analizuar se kush mund të ushqejë rritjen e çmimeve, deri në plasjen e saj dhe kush mund të zbusë agresivitetin e rritjes se tyre”, pohon ai.
According to the Bank of Albania's survey, for lending activity, the general terms and conditions for loans granted to individuals were tightened in the third quarter of 2024.
Higher spreads on risky loans and higher collateral requirements (on home purchase loans) had a tightening impact on lending conditions and terms for individuals.
"Individuals' demand for credit was perceived to be higher in the third quarter, both in the purchase of housing and in financing consumption," notes the Bank of Albania's survey of lending activity in the third quarter of 2024.
Higher demand for consumption financing and financing for housing purchases were the main factors that led to the increase in credit demand in this quarter.
In the opposite direction, consumer confidence and current and expected developments in the housing market had an impact. Other factors had minimal impacts. In the fourth quarter of the year, banks expect demand for credit to be high, both for consumer financing and for housing purchases.
The signals are there, but for experts, only curbing criminal money will bring about the price bubble.
Real estate market experts currently conclude that there is not only a decline in real demand, but also in purchases with undeclared money.
Ylli Sula, head of the "Key Data" index, says that the main reason for the decline in demand from buyers of informal money has come due to fear of investigations launched against key figures in politics, but also in business.
"In Tirana, about 80% of the apartments in tower buildings, but also new constructions, have been sold. These properties can be purchased by individuals who have informal money. In buildings like tower buildings, there are no more cheap apartments for sale."
In addition, for the past 2 years, it has been publicly noted that investigations by SPAK into well-known political and business figures have increased. This has made buyers who have this money hesitant."
But when will the price drop happen?
Sula says that only stopping the flow of criminal money can bring about the deflation of the bubble, i.e. the fall in prices.
"So far, we have no previous concrete cases of the deflation of the price bubble. But all the danger signals previously identified, but also those that the report highlights, are there in the market.
But I think that in Tirana, the only risk for a price bubble is when the entry of criminal money and the purchase of properties with this money is completely banned."
Is there a risk?!
"So far we have no previous concrete cases of the price bubble bursting. But all the risk signals previously identified, but also those that the report identifies, are there in the market. But I think that in Tirana, the only risk for the price bubble is when the entry of criminal money and the purchase of properties with this money will be completely banned." /Monitor