The government is on trial for changing the taxation of buildings in Tirana!

The decision of the Council of Ministers, approved about a year ago, to increase the reference price of real estate in Tirana has confused the real estate market, because it has given the first effects in the price increase. The Constitutional Court is examining the lawsuit of the Association of Builders, which seeks the annulment of this decision.

At the end of 2022 and the beginning of 2023, while the Ministry of Finance with the assistance of the Swedish Tax Agency (SEDA), was drafting the new law on real estate, the Council of Ministers approved the decision, which gave the right to the Municipality of Tirana to change the real estate fees. The rates did not differ for any other municipality.

The Ministry of Finance then explained the new, legal project but did not comment on the VKM on the new reference prices for the Albanian metropolis. "We will go towards the evaluation, based on the market value, while we also aim to increase the income, because the income, which we receive today from the property tax, is deficit, absent. Local units should have more control over the territory, have more instruments for the tax and to collect the values ??that originate from these assets", said Vasilika Vjero, number two of the Finance department.

Today, buildings are taxed based on a 2016 guideline and several additional decisions of the Council of Ministers.

The above act has determined the reference prices, on their basis a tax of 0.05 percent of the reference (including _+ 30%) is applied, which is applied by the Local Self-Government Units, based on the decisions of the Municipal Councils .

Experts consider the drafting of the bill "On Real Estate Tax" as important, which brings about a radical reformation of the real estate taxation system in Albania. Vasilika Vjero told INA that, "the law has not yet been approved and I believe that the January 2026 deadline for the entry into force of housing tax rates can be postponed. It depends, when it will be approved in the parliament".

The Ministry of Finance evaluates the new law as the "property tax reform 2024-2028" and states that, "property tax is one of the most important local taxes in the world, but the most neglected in our country".

The ministry responsible for collecting this tax also makes clear the purpose of the reform: "Increased income from property tax, which should be based on the market value"!

Reinaldo Pipiria, Executive Director of the Albanian National Association of Real Estate, told INA that the government's decision to set reference prices for housing only in Tirana "...was an arbitrary decision-making, not consulted with NAREA . The methodology is not at all clear and raises many questions".

Dorian Teliti, vice president of the Municipal Council of Tirana, has also commented on the said decision for INA . "The changes in reference prices for apartments in Tirana in July 2023 have had an impact on several plans. On average, the references increased by 53% in the territory of the Municipality of Tirana", says the opposition councilor in the Municipal Council of Tirana.

The head of the Albanian National Association of Real Estate, whose members are directly affected by decision-making in the field of real estate, says: "The reference prices brought a stalemate, which we are still experiencing today, after the revaluation was not made a reality. Many of the owners were caught off guard, being told arbitrarily how much their property was worth, indirectly burdening them with tax, local (local taxes increased as a result) and tax burdens at the time of sale; because you are obliged to pay tax based on the reference, regardless of how much the property is worth.

Pipiria also brought to attention the new phenomena that appeared in the market: "We have a deadlock and withdrawal of properties from the market, as well as a shift in demand, from existing ones, to new constructions outside of Tirana, too."

"As for new constructions, the increase in the reference would translate into a higher cost for builders, in the payment of the infrastructure tax (8%). This cost is then transferred to the final sale price towards the consumer, causing the latter to pay a higher price than before", explains Teliti from the Municipal Council of Tirana.

Ornela Liperi, editor-in-chief of the specialized economic magazine "Monitor", has a comprehensive opinion regarding the impact of the change in reference prices. Asked by INA, Liperi said that apartment prices in Tirana are only getting more expensive.

"There are several factors, in my opinion, - says Liperi, - that lead to this increase in price, mainly from the increase in the obligations of builders for the infrastructure impact tax, after the increase in reference prices, direct costs for workers' wages and materials, such as and the channeling of informal money in this sector".

The Albanian National Real Estate Association recommends that the methodology be transformed into weighted prices, according to real transactions in an area, even for identical or similar properties. "We do not believe in the current division of areas and the current reference system", - says the Executive Director of NAREA in his comments .

Lefter Sila, një prej ekspertëve të shitblerjeve të pasurive të paluajtshme, i tha INA-s se, po të bësh krahasimin se si kanë qenë çmimet e referencave me ato që ka caktuar VKM Nr. 457, datë 26.7.2023, më shumë penalizohen bizneset”. Por, Sila shton se, për individët, meqenëse është një kohë e shkurtër nga dalja e aktit nënligjor, nuk kemi të dhëna për rritje çmimi.

Reinaldo Pipiria, i NAREA, shkon më tej, duke argumentuar se, “në momentin që ndërhyn me 30-70+% korrigjim të referencës, duhet të jepet mundësia që ato 750 mijë banesa (sikur të supozojmë që nga 1 milion banesa, 250 mijë janë rivlerësuar ndër vitet 2011-2022) të axhustojnë| vlerën e tyre të daljes në treg me barrë fiskale të lehtësuar.

Përfaqësuesi zyrtar i Shoqatës Kombëtare Shqiptare të Pasurive të Paluajtshme tregon edhe një parametër tjetër, që prek vendimi për ndryshimin e referencës për kryeqytetin.

“Efekti tjetër është te qiraja. Të gjitha entitetet, që marrin hapësira me qira, (të ndershmit, që deklarojnë), më 1 gusht 2023 janë gjendur para faktit, që do t`iu duhet të rrisin pagesat e tyre për tatimin në burim me 30 deri 70 e më shumë për qind. Në mesin e një viti fiskal, pavarësisht planeve që mund të kesh bërë ti si entitet, me një të rënë të lapsit ngarkohesh me 30%+ tatim dhe me taksa lokale po kaq”, – saktëson Pipiria.

Ornela Liperi thotë se ka edhe ndryshime të tjera, ligjore dhe nënligjore, që ndikojnë në detyrime të rritura për apartamentet në Tiranë. “Kam parasysh këtu formulën e re për taksimin e pasurive të paluajtshme në rast shitjeje, duke përfshirë zbritje 1% të vlerës për çdo vit përdorimi, por zbritja nuk do të jetë më shumë se 30% e çmimeve të referencës. Kjo formulë vjen në zbatim të ligjit të ri “Për tatimin mbi të ardhurat” dhe udhëzimit të përbashkët të MF dhe ASHK “Për tatimin mbi të ardhurat nga tjetërsimi i pasurive të paluajtshme”, i cili hyn në fuqi me fillimin e efekteve të ligjit nr. 29/2023, “Për tatimin mbi të ardhurat”, të ndryshuar.”, – saktëson Liperi.

Sipas këtij udhëzimi, “zbritja prej 1% në vit do të aplikohet për të gjitha llojet e pasurive të paluajtshme dhe për të gjitha ndërtesat çmimeve të referencës do t’iu zbritet 1% e vlerës për çdo vit të plotë shtesë përdorimi, duke filluar nga data e fitimit të titullit të pronësisë për herë të parë.

Por, duhet kuptuar se të gjitha llogaritjet janë bërë e bëhen mbi bazën e çmimeve të referencës, që tashmë janë ndryshuar në rritje, vetëm për Tiranën, duke filluar nga gushti i vitit 2023”, – komenton drejtuesja e revistës “Monitor”.

Dorian Teliti flet edhe për tre përqindëshin e banesave sociale, taksë që deri në fund të vitit 2023 nuk paguhej në natyrë, por me çmim reference! Gjithashtu, edhe taksa bashkiake 1% për ndërtimet. “Rritja e referencave pati një ndikim të drejtpërdrejtë në taksën e pronës, e cila u përkthye, edhe kjo, në një barrë shtesë për familjarët dhe bizneset e Tiranës”, – thotë nënkryetari i Këshillit Bashkiak të kryeqytetit.

Për Telitin edhe taksa e përkohshme e infrastrukturës arsimore jep një tjetër efekt shtesë. “Duke qenë e lidhur drejtpërdrejt me taksën e pronës, pësoi një rritje të mëtejshme të detyrimit”, – thotë nënkryetari i Këshillit Bashkiak të Tiranës.

INA për të gjitha çështjet e mësipërme pyeti zyrtarisht Bashkinë e Tiranës, por deri në momentin e publikimit të këtij shkrimi bashkia nuk iu përgjigj kërkesës së INA-s.

Nënkryetari i Këshillit Bashkiak, Dorian Teliti, shton se transparenca nga ana e ekzekutivit të bashkisë për mbledhjen e të ardhurave dhe shpenzimin e tyre është në ditët më të këqija të historikut të erës post-komuniste.

Teliti gjithsesi thotë se viti 2023 (buxheti faktik) u mbyll me mbi 90 milionë euro të ardhura vetëm nga 8% i taksës së infrastrukturës, shifër rekord në 30 vite”.

Bashkia e Tiranës nuk raporton periodikisht në Këshillin Bashkiak çdo muaj, çdo tre muaj, çdo gjashtë muaj për ecurinë e treguesve financiarë, siç e kërkon ligji “Për Financat Vendore”! “Transparencë me notë ngelëse”, e cilëson nënkryetari i Këshillit Bashkiak.

Çmimet e referencës, sipas zonave, midis viteve 2018 dhe 2023, kanë ndryshime të dukshme në vlerë dhe në përqindje! Dhe, ndryshojnë në rritje nga 5% deri në 76%.

A do të “rrëzohet” ky vendim i Këshillit të Ministrave pas miratimit dhe hyrjes në fuqi të ligjit për taksimin e pasurisë?

“Lidhur me VKM në fjalë, besoj se ajo do të preket, por jemi herët, pasi nuk e kemi një analizë të tillë! Do ta bëjmë në kohën e duhur, pasi të miratohet ligji dhe të saktësohen aktet nënligjore, që rrjedhin prej tij”, – shpjegon në përgjigje të pyetjeve të INA-s zëvendësministrja, Vasilika Vjero.

Zyra e Shtypit e ministrit të Financave, e pyetur për hyrjen në fuqi të ligjit, i tha INA-s se, “nuk ka asnjë lëvizje”. Këshilltarët e kësaj zyre nuk komentuan më shumë se sa kjo fjali, duke konfirmuar vetëm se, “projektligji është akoma në Ministrinë e Financave”.

Vendimi i qeverisë, në Gjykatën Kushtetuese

Shoqata e Ndërtuesve ka kërkuar në Gjykatën Kushtetuese shfuqizimin e pjesshëm të vendimit të miratuar korrikun e kaluar me rritjen e çmimeve të referencës. Seanca e parë ishte përcaktuar të zhvillohej më 18 qershor 2024, por ajo u shty për më 12 shtator 2024.

Sipas objektit të padisë së bërë nga Shoqata e Ndërtuesve, kërkohet shfuqizimi i aneksit 1 të vendimit, ku përcaktohen çmimet e ndryshuara të referencave të shitblerjes së apartamenteve dhe shkronjës “dh” të aneksit 2 të vendimit, që përcakton veprime prapavepruese.

“Çmimi për metër katror sipërfaqe ndërtimore, për ndërtimet e reja, regjistruar sipas lejes së përdorimit nga Agjencia Shtetërore e Kadastrës (ASHK), pas hyrjes në fuqi të këtij vendimi, do të indeksohet me koeficientin 0.2 (zero pikë dy) herë më i lartë se çmimi i sipërfaqes së apartamentit të banimit, sipas listës së përcaktuar në aneksin 1, që i bashkëlidhet këtij vendimi për 5 vitet e para pas regjistrimit të lejes së përdorimit në ASHK”, shkruhet në këtë aktpadi.

Drejtori Ekzekutiv i Shoqatës së Ndërtuesve të Shqipërisë (SHNSH), Ilir Hebovija, tha për INA-n se, dyfishimi i taksës bën që pronat të shiten me kosto 35% më të lartë për qytetarët. Duke iu referuar edhe një letre zyrtare, që kjo shoqatë i ka dërguar kreut të qeverisë, Hebovija ilustroi efektet e vendimit: “Nëse në zonën e ish-Fushës së Aviacionit referenca për shitblerje ishte 1 mijë euro, me ndryshimin e referencave është 2 mijë euro”. Sipas tij, një qytetar mund ta shesë banesën e tij me çfarëdolloj çmimi, por do të paguajë taksën e pasurisë me 2 mijë euro për metër katror, sipas referencës.

“Me një goditje ky Vendim i Këshillit të Ministrave ka prekur tri taksa. Konkretisht, taksa e ndikimit në infrastrukturë, taksa 3% e strehimit social, si dhe 15% tatim-fitimin, të cilat llogariten automatikisht me çmimet e reja të referencës”, thotë Luigj Aleksi, President i Bordit të Shoqatës së Ndërtuesve të Shqipërisë.

“Shoqata e Ndërtuesve propozoi që hyrja në fuqi e vendimit, me çmimet e rritura, fiskale, të ishte graduale ose aplikimi kundrejt zhvilluesve të lidhej vetëm me projekte, që nisen dhe përfundojnë pas hyrjes në fuqi të vendimit”! Por, kjo nuk u mor në konsideratë!

“Me këtë VKM, që futet në mes të këtij zinxhiri, i gjithë ky plan-biznesi i shoqërive të ndërtimit çekuilibrohet, prishet dhe ka efekte të pallogaritshme, financiare. Efektet janë gati marramendëse për ata që janë në proces”, – shtoi më tej Luigj Aleksi, President Nderi dhe Kryetar i Bordit të SHNSH-së.

Kreu i Shoqatës së Ndërtuesve, Erjon Harizi, tha se, pas ndryshimeve të referencës detyrimi i taksës së ndikimit në infrastrukturë u rrit mesatarisht 40% për metër katror në Tiranë. Nga rritja e kostos së taksave, çmimet e apartamenteve në Tiranë, sipas Shoqatës së Ndërtuesve, janë rritur 200 deri në 300 euro për metër katror.

In an analysis by "Monitor" magazine, in 2022, from the infrastructure impact tax, the Municipality of Tirana collected 7.4 billion ALL and for 2023 another 7 billion ALL". The revenue forecasts for this tax, referring to the data from the budget, for the year 2024 are expected to be in the amount of 6.3 billion lek and for the period 2025-2026, about 6.5 billion lek!

The figures reported by the General Directorate of Taxes (DPT) show that in 2023 real estate tax revenues fell to ALL 5.45 billion, down almost 23% compared to the previous year. However, according to explanations from the tax authorities, the income from this tax refers only to individuals and natural, commercial persons. DPT does not report this indicator separately from August to December 2023, when VKM had sub-legal power!

Lefter Sila, of "INFO 93", admitted that there are no statistics and that it is a complete chaos, when he was asked by INA about the effects of the new references, appearing in the real estate sector.

In addition to the effects of the property tax increase, the decision to increase the reference prices, according to the Association of Builders, will also increase the income tax liability for cases of sale and purchase transactions even for those individuals who have carried out revaluation of houses.

"VKM no. 457 entered into force with the publication in the Official Gazette no. 112, dated 28.07.2023 and, for the areas where the reference price has increased, the change will have an immediate effect on the finances of individuals and legal entities, owners of real estate", - underlines SHNSH. The immediate impact also comes on individuals who will carry out real estate transactions, including those who have recently carried out the revaluation, according to Law no. 90/2019 "On the revaluation of immovable property" or who will request to do the revaluation of housing, according to a new proposal, made in the Parliament of Albania by the deputy Blerina Gjylameti, which is expected to be debated and approved in the session of new member of the Assembly.

Expert Pipira also showed INA the acceptable solution, which came from the distortions, as a result of the references. According to him, this requires two extra elements: First, the reduction of informality, which comes as a result of a terribly high fiscal burden on transactions with real estate, as well as as a result of other pressures that affect all the Albanian economy. Second, full traceability of property transactions. Without a complete view of transactions with existing properties and those under construction, we cannot have solid decision-making with market prices and therefore also with those related to references"./ InaMedia