INTERVISTA/ Arben Malaj për tregun e pasurive të paluajtshme: Pse Shqipëria do të bëhet më e shtrenjtë dhe shqiptarët më të varfër

Profesor Arben Malaj në një intervistë shteruese për VoxNews, bën një analizë të hollësishme të asaj çfarë po ndodh me kreditimin në vendin tonë. Masat e marra nga Banka e Shqipërisë i konsideron si normale dhe të nevojshme për të përjashtuar çdo rrezik të mëtejshëm financiar. Po kështu Malaj nuk sheh shqetësim në kredidhënien nga bankat e nivelit të dytë, madje e sheh si një frymëmarrje për ekonominë, por rrezikun e sheh në interesat e luhatshme që mund të përbëjnë problem në informacionin e duhur për kredimarrësit, ndaj dhe rregulloren e Bankës së Shqipërisë e sheh si një nevojë dhe proces normal.

Por atë që sheh si një problem në të ardhmen është tregu i pasurive të paluajtshme dhe investimi në këtë treg nga personat jo rezident. “Blerja nga jo rezidentët është një faktor i rëndësishëm në rritjen e çmimeve të pasurive të patundshme. Ky efekt mund të jetë në rritje.

Shqipëria do të bëhet më e shtrenjtë duke filluar nga pasuritë e pa tundshme dhe shqiptarët do të bëhen më të varfër duke përfshirë këtu edhe klasën e mesme. Për jo rezidentet në blerjen e pasurive të patundshme ndikon edhe kërkesa e financuar nga burime informale dhe një pjesë jo ligjore. Lidhur me pyetjen tuaj për rrezikun e këtyre zhvillimeve në tregun e pasurive të patundshme, nuk përjashtohen edhe luhatje të konsiderueshme, por jo deri një flluskë”, shprehet Malaj.

Për më shumë intervista e plotë:

Profesor prej kohësh Banka e Shqipërisë ka lajmëruar bankat e nivelit të dytë për të bërë kujdes në kreditim si për individë apo për biznese. Është një paralajmërim apo një rrezik për krijimin e një kolapsi ekonomik?

Është një paralajmërim profesional edhe për shkak se Banka e Shqipërisë ka ulur disa herë normat e interesit. Kredia bëhet më e lirë, sigurisht kjo varet nga lloji i interesave, por përgjithësisht ato janë luhatëse. Rritja e kredisë sidomos për strehim dhe investime në pasuri të patundshme, mund të rrisë kërkesën për kredi duke rritur njëkohësisht edhe çmimet. Por të ardhurat nuk ndjekin të njëjtën rritje si çmimet e pasurive të patundshme duke krijuar premisa jo pozitive për rritjen e risqeve të kthimit në kohë të kredive.

Ky risk është i madh kur huamarrësit nuk i njohin risqet e kredisë me interesa luhatëse dhe njëkohësisht kur përfshin edhe investime euforike nga interesat e ulëta të kredive.

Po kështu po ky institucion ditët e fundit ka dalë në një rregullore ku përcakton disa rregulla për dhënien e kredisë nga bankat e nivelit të tyre, si përshembull një huamarrës të mos mundet të marrë më shumë se një kredi, apo të shikohen mirë mundësitë e pagesës së kësteve në raport me të ardhurat që ka. Pse sipas jush ka ardhur një gjë e tillë?

Bankat qendrore si Banka e Shqipërisë kanë detyrimin ligjor të ndjekin nga afër zhvillimet në sistemin bankar dhe të sigurojnë stabilitetin e tij. Ka shumë testime për bankat tregtare, për cilësinë e menaxhimit dhe cilësinë e kreditimit, për kreditë me risk te mos pagimi në kohë, sasia e kredive jo performuese dhe sasi e kredive të humbura. Të gjitha këto janë indikatorë të rëndësishëm për të testuar stabilitetin e sistemit bankar. BSH gjithashtu ndërsa monitoron nga afër zhvillimit në tregun bankar, fokusohet edhe në kreditë sipas sektorëve ku ato jepen dhe nëse këta sektorë kanë një risk më të madh se sektorët e tjerë.

Nga të dhënat e fundit konfirmohet se familjet shqiptare kanë pasur vështirësi në shlyerjen e kredisë gjatë gjysmës së parë të vitit. Pesha e familjeve që kanë një hua për të paguar nuk ka ndryshuar, ndërsa aftësia paguese e familjeve është dobësuar në krahasim me gjashtëmujorin e kaluar. Mos ka sjellë dhe kjo paralajmërimin e Bankës?

Treguesit që ju përmendi janë brenda kufijve të menaxhueshëm dhe nuk krijojnë asnjë risk për sistemin bankar të vendit tonë. Por nga eksperienca e menaxhimit të krizave të mëparshme është vënë theksi tek rritja e cilësisë së mbikqyrjes dhe ndërmarrja e hapave konkrete me theks parandalimin e çdo përkeqësimi potencial. Pas krizës 2008-2013 janë nxjerrë mësime të vlefshme për parandalimin e krizave. Në rastet kur vërehen shqetësime në shlyerjen në kohë të detyrimeve, BSH ka instrumenta mbikqyrës që reduktojnë këto përmasa. Edhe ristrukturimi për kredimarrësit me cv të mirë me bankat, mbetet një opsion i dobishëm për të dy palët.

Po kështu një rritje e kreditimit ka ardhur sidomos për blerjen e pasurive të patundshme dhe nga personat jorezidentë. Çfarë do të thotë kjo për ju? Përfshihet këtu dhe rreziku në sektorin e ndërtimit?

Blerja nga jo rezidentët është një faktor i rëndësishëm në rritjen e çmimeve të pasurive të patundshme. Ky efekt mund të jetë në rritje.

Shqipëria do të bëhet më e shtrenjtë duke filluar nga pasuritë e pa tundshme dhe shqiptarët do të bëhen më të varfër duke përfshirë këtu edhe klasën e mesme. Për jo rezidentet në blerjen e pasurive të patundshme ndikon edhe kërkesa e financuar nga burime informale dhe një pjesë jo ligjore. Lidhur me pyetjen tuaj për rrezikun e këtyre zhvillimeve në tregun e pasurive të patundshme, nuk përjashtohen edhe luhatje të konsiderueshme por jo deri një flluskë. Edhe eksperienca të vendeve të tjera që kanë kaluar kriza të flluskave në pasuritë e patundshme, tregojnë se qytetet e mëdha preken pak dhe rikthimi në çmime të larta ndodh pas disa viteve. Nga ana tjetër kemi rastin e Kinës kur një kompani investitore në pasuri të patundshme shkaktoi një krizë të rëndë në tregun e pasurive të patundshme, në sistemin financiar dhe në ritmet në rënie të rritjes ekonomike. Ajo rrezikonte të kthehej nga një krizë kineze në një krizë globale.

Çfarë realisht po ndodh me huamarrjen në vend dhe çfarë duhet të afrojnë bankat e nivelit të dytë. A rrezikohet ekonomia apo është thjesht një masë parandaluese?

Bankat e nivelit të dytë vazhdojnë të kreditojnë ekonominë shqiptare si nëpërmjet kredive për individët, privatët e së fundi edhe me kreditimin e projekteve të mëdha të infrastrukturës. Aktualisht sipas shifrave të Bankës së Shqipërisë dhe vlerësimeve të Fondit Monetar Ndërkombëtar, sistemi bankar shqiptar është likuid, stabël dhe me tregues të përmirësuar të risqeve potenciale. Mbikëqyrja është një proces i përditshëm. Para pak ditësh Banka e Shqipërisë njoftoi se bankat tregtare gjatë 6 mujorit të parë 2024, kaluan në humbje rreth 1,4 miliard lekë kredi pa shpresë kthimi, duke i fshirë nga bilancet e tyre. Kjo shumë është shumë e vogël krahasuar me totalin e kredisë që bankat kanë dhënë.

A kanë mjaftueshëm depozita bankat e nivelit të dytë për të mos krijuar një kolaps të mundshëm?

Patjetër që po, sepse nga totali i depozitave në lekë dhe monedhave të huaja, një pjesë e konsiderueshme e tyre përdoren për kreditimin e ekonomisë. Bankat tregtare paguajnë interesa për depozitat e shqiptarëve, prandaj ato në modelin e tyre te biznesit duhet të marrin të ardhura duke dhënë kredi nga të gjitha llojet e instrumentave, për të gjithë sektorët e ekonomisë dhe në të gjitha zonat e vendit. Si ndërmjetës financiarë, bankat tregtare duhet të lidhin kursimet e popullatës me investimet e suksesshme në ekonomi.

Edhe një pyetje të fundit, ky forcim i kushteve të kredidhënies ka lidhje me dobësimin e monedhës europiane?

Dobësimi i euros ka ardhur nga mbivlerësimi apo rivlerësimi drejt një raporti të ri këmbimi, midis lekut dhe euros. Efektet e dobësimit të euros janë komplekse dhe me efekte të dy anshme midis humbësve dhe fituesve. Humbësit, nga zhvlerësimi i ndjeshëm i euros në rreth 17 përqind janë eksportuesit dhe kryesisht industria fason, por edhe fermerët. Euro e dobët mund të ketë efekt edhe në turizëm. Një euro e dobët i bën më të lehta importet, lehtëson objektivin e Bankës së Shqipërisë për të mbajtur nën kontroll inflacionin deri në 3%, lehtëson pagesën e kredive por edhe shpenzimeve për shkollën e fëmijëve, shpenzimeve mjekësore etj., që kryhen në euro, kur këta i kanë të ardhurat në monedhë kombëtare.

Nga dobësimi i euros, dollarit dhe valutave të tjera përfiton kushdo që ka detyrime për të paguar në këto monedha dhe të ardhurat i kanë në leke. Këtu përfshihet edhe shteti, sepse vendi ynë ka një pjesë të konsiderueshme në monedha të huaja. Vetëm dobësimi i monedhave të huaja sipas Ministrisë së Financave ka ulur borxhin publik në rreth 15 përqind.

***

©Copyright Vox News
Ky artikull është ekskluziv i Vox News, gëzon të drejtën e autorësisë sipas Ligjit Nr. 35/2016, "Për të drejtat e autorit dhe të drejtat e lidhura me to". Shkrimi mund të ripublikohet nga mediat e tjera vetëm duke cituar Vox News dhe në fund të vendoset linku i burimit, në të kundërt çdo shkelës do të mbajë përgjegjësi sipas Nenit 178 të Ligjit Nr/ 35/2016.